La normativa de limpieza en una comunidad de propietarios suele generar dudas: ¿es obligatorio contratar un servicio de limpieza?, ¿quién debe pagarlo?, ¿puede un vecino negarse?, ¿cada cuánto deben limpiarse las zonas comunes? o ¿qué ocurre cuando un propietario ensucia de manera reiterada?
La primera cuestión que conviene aclarar es que la Ley de Propiedad Horizontal no establece una frecuencia concreta de limpieza ni existe, con carácter general para toda España, un número obligatorio de limpiezas semanales para portales, escaleras o rellanos. La regulación parte principalmente de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH), y se completa con los estatutos, las normas de régimen interior y los acuerdos adoptados por cada comunidad.
Por tanto, la comunidad dispone de cierto margen para organizar el servicio según las características del edificio, pero siempre respetando las obligaciones legales de conservación, convivencia y contribución a los gastos comunes.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre la limpieza?
Aunque la Ley de Propiedad Horizontal no utiliza expresamente la palabra «limpieza» para establecer un régimen específico del servicio, varios de sus artículos permiten determinar cuáles son las obligaciones de propietarios y comunidad. Esta misma interpretación es la que siguen las principales fuentes especializadas analizadas.
Uno de los preceptos fundamentales es el artículo 9 de la LPH. Según este artículo, los propietarios deben respetar las instalaciones generales y los elementos comunes, hacer un uso adecuado de ellos y evitar daños o desperfectos. También deben mantener sus elementos privativos en un estado de conservación que no perjudique a la comunidad ni a los demás propietarios.
Esto significa que la conservación y el cuidado de espacios como portales, escaleras, rellanos, ascensores, patios, garajes y otras zonas comunes forman parte del correcto funcionamiento de una comunidad de propietarios.
Además, el artículo 7.2 de la LPH prohíbe desarrollar en la vivienda, el local o el resto del inmueble actividades que sean dañosas para la finca o que resulten molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Esta previsión puede resultar relevante cuando un problema de falta de higiene deja de ser algo puntual y se convierte en una situación grave que afecta al resto de vecinos.
¿Es obligatoria la limpieza de una comunidad de propietarios?
No existe una norma que diga, por ejemplo, que una escalera deba fregarse obligatoriamente dos o tres veces por semana. Sin embargo, la comunidad sí debe conservar adecuadamente sus espacios, servicios e instalaciones comunes.
El artículo 10 de la LPH establece el carácter obligatorio de los trabajos necesarios para el adecuado mantenimiento y el cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, especialmente cuando están relacionados con condiciones de seguridad, habitabilidad u ornato.
En la práctica, la limpieza ordinaria es una de las actuaciones necesarias para mantener unas condiciones razonables de uso y conservación en las zonas compartidas.
Lo que debe adaptarse a cada edificio es la intensidad del servicio. No tiene las mismas necesidades una comunidad de seis viviendas sin ascensor que una urbanización de cien viviendas con varios portales, garajes, jardines, piscina y zonas deportivas. Algunas de las fuentes especializadas consultadas también destacan esta necesidad de adaptar el servicio a las características y dimensiones de cada comunidad.
¿Quién decide cómo se limpia la comunidad?
La organización de la limpieza corresponde fundamentalmente a la Junta de Propietarios.
El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye a la Junta competencias para aprobar el presupuesto de gastos e ingresos, determinar las normas de régimen interior y decidir sobre los asuntos de interés general para la comunidad. Esto permite aprobar cuestiones como la contratación de una empresa, el presupuesto destinado a limpieza, las zonas incluidas o las condiciones generales de prestación del servicio.
Además, el artículo 6 de la LPH permite establecer normas de régimen interior para ordenar la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y elementos comunes. Por esta vía pueden regularse determinadas cuestiones cotidianas relacionadas con el mantenimiento y la limpieza.
Es importante diferenciar estas normas internas de los estatutos. Una norma de convivencia y funcionamiento ordinario no tiene necesariamente el mismo régimen que una modificación estatutaria.
¿Qué mayoría se necesita para contratar una empresa de limpieza?
Cuando se trata de una decisión ordinaria de administración, como contratar o sustituir a una empresa de limpieza, normalmente resulta aplicable la regla general del artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En primera convocatoria, el acuerdo requiere el voto favorable de la mayoría del total de propietarios que represente también la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, es suficiente la mayoría de los asistentes siempre que represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Esta interpretación coincide con la seguida por fuentes especializadas en comunidades de propietarios para la contratación ordinaria de servicios de limpieza.
La situación cambia si el acuerdo supone modificar el título constitutivo o los estatutos. Para los acuerdos no regulados específicamente por otro apartado que impliquen dicha modificación, el artículo 17.6 establece como regla la unanimidad del total de propietarios y cuotas.
Por este motivo, no es lo mismo aprobar en junta qué empresa limpiará el portal que introducir una nueva cláusula permanente en los estatutos.
¿Quién paga la limpieza de la comunidad de propietarios?
Como regla general, los gastos del servicio de limpieza forman parte de los gastos generales de la comunidad cuando se destinan al adecuado mantenimiento de los elementos y servicios comunes.
El artículo 9.1.e de la LPH obliga a cada propietario a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades de acuerdo con su cuota de participación o con lo especialmente establecido.
Por tanto, el coste no tiene por qué dividirse automáticamente a partes iguales entre todas las viviendas. Habrá que comprobar la cuota de participación y lo que dispongan el título constitutivo, los estatutos o los acuerdos válidamente adoptados por la comunidad.
¿Cada cuánto tiempo es obligatorio limpiar una comunidad?
Esta es una de las preguntas más habituales sobre la normativa de limpieza de comunidades de propietarios, pero la LPH no fija una periodicidad determinada.
No existe una regla general que obligue a limpiar el portal diariamente, tres veces por semana o cada siete días. La frecuencia debe determinarse de acuerdo con las necesidades reales del inmueble y con lo aprobado por la comunidad.
Una comunidad puede, por ejemplo, contratar limpieza dos días por semana y aumentar la frecuencia en determinadas épocas. También puede diferenciar entre trabajos frecuentes, como el barrido o fregado del portal, y actuaciones periódicas, como la limpieza de cristales, garajes, patios o zonas exteriores.
A la hora de diseñar el servicio conviene valorar el número de viviendas, tránsito diario, existencia de ascensor, presencia de locales comerciales, niños o mascotas, dimensiones del portal, garajes, patios, jardines y otras instalaciones.
¿Qué debería incluir un plan de limpieza de una comunidad?
Aunque la legislación no impone un modelo único, concretar por escrito qué comprende el servicio evita una gran cantidad de conflictos entre vecinos y facilita también el control sobre la empresa contratada.
Un plan razonable puede recoger:
- zonas incluidas en el servicio, como portal, escaleras, rellanos, ascensor, garaje, patios o cristales;
- frecuencia de cada tarea;
- horarios aproximados de prestación;
- tareas ordinarias y limpiezas periódicas o extraordinarias;
- gestión de residuos y productos utilizados;
- procedimiento para comunicar incidencias, revisar el servicio y controlar su cumplimiento.
De esta forma, la comunidad puede valorar el servicio por resultados objetivos y no únicamente por impresiones subjetivas de los propietarios.
¿Puede un vecino encargarse de limpiar la comunidad?
Sí, no existe una prohibición general que impida que un propietario realice trabajos de limpieza para su comunidad. Sin embargo, hay que distinguir entre una colaboración puntual o una organización interna entre vecinos y la prestación de un servicio profesional remunerado.
Si un vecino recibe dinero de forma regular por encargarse de la limpieza, el servicio debe tener un encaje contractual, laboral, fiscal y de Seguridad Social adecuado. No es recomendable organizar un servicio retribuido de manera informal o mediante pagos sin regularizar. Idealista también señala esta necesidad de formalizar correctamente la relación cuando es un propietario quien presta profesionalmente el servicio.
Si la comunidad contrata directamente trabajadores, además aparecen obligaciones laborales y de prevención de riesgos propias de la condición de empleador. La Ley 31/1995 constituye el marco general de protección frente a los riesgos derivados del trabajo.
Por ello, especialmente en comunidades medianas o grandes, contratar una empresa especializada suele simplificar la gestión administrativa y laboral.
Conclusión
Cumplir con la normativa y mantener en buen estado las zonas comunes es fundamental para garantizar la higiene, la conservación del inmueble y una buena convivencia entre propietarios. Para conseguirlo, contar con un servicio profesional permite adaptar las tareas y la frecuencia de limpieza a las necesidades reales de cada edificio.
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